付加価値を生む空きスペース活用法
土地は、ただ所有しているだけでは、維持費がかかります。 そうかといって、ひとくちに土地活用といってもその手法は様々です。 そこで、遊休地活用を専門とする弊社が新しい活用法をご提案いたします。
月極駐車場
駐車場経営はこんな方にオススメです
- 遊休地を所有しているが何にも活用しておらず、なるべく簡単に土地活用したい。
- 建物の取り壊しを検討していて、その後の土地活用にお金を掛けたくない。
- いずれ土地の売却や名義変更を考えており、一時的に有効な活用をしたい。
「駐車場経営」の施工内容
「駐車場経営」のメリット
月極駐車場は、アパート経営やリフォームなどの他の資産活用に比べて投資額が少なく、売却・建設等の次の転用も簡単に出来る事です。
「駐車場経営」のポイント
土地の大きさ・形状・接道次第では、同じ坪数の土地でも設置出来る台数が変ってきます。
最も重要な事は、いかに利用者にとって利用しやすい駐車場にするか、です。
一概に、駐車可能台数が10台より15台が良いとは言えず、台数を増やしても稼働率が悪くなれば、良い有効活用とは言えません。
駐車場経営は、賃料に見合った舗装の有無や、利用しやすい駐車区画の設置を考慮しつつ、駐車場経営の次の転用方法も踏まえて検討する事が、ポイントです。
コインパーキング
土地活用の選択肢としてコインパーキングはいかがでしょうか？
当社では、月極駐車場の管理業務も承っておりますが、コインパーキング適地であれば、当社が提携している会社がご所有土地をお借りしてコインパーキングを運営します。
管理は当社が行います。
お客様は、運営実績にかかわらず安定した土地の貸し賃料収入が得られます。
弊社のご対応内容
募集、契約業務、集金、賃料督促、月次報告書提出、解約業務、クレーム窓口
保証金返還業務、延滞賃料保証、サブリース。
バイクコンテナ
バイクコンテナは、駐車違反といたずら・盗難を防ぐ、バイク専用駐車場です。
従来の自動車の駐車場をはじめとする変形地、狭小地、再建築不可地を含む土地を立体的に利用することで、付加価値を生み出し収益を最大化することが可能です。
「土地活用をしたいが、立地や地形が悪くて諦めている」このような土地にお悩みではありませんか。
これを機会に“収益最大化”について考えてみましょう。
特徴
- 耐候性に優れ、高級感のある『しぼり』仕上げを外装に利用。
- 施錠可能箇所３箇所とすることで防犯性が大幅に向上。
- 出し入れが容易な大きめのスロープ付き。
- ヘルメットやジャケットを置く棚とドアサポートを標準装備。
- 高級感ある木材を内装に使用。
土地活用最大限賃料収入アップ
2006年6月に施行された改正道路交通法に基づき、違法駐車取り締りが強化されました。 これには四輪車のみならず二輪車(バイク)も含まれているのをご存じですか。 多くのライダーは、駐車違反といたずら・盗難を防ぐ、バイク駐車場を求めています。
リノベーション
リノベーションとは、既存の建物に大規模な改修工事を行い、用途や機能を変更して性能を向上させたり価値を高めたりすることです。 建物の経年にともない、時代に合わなくなった機能や性能を、建て替えずに、時代の変化にあわせて新築時の機能・性能以上に向上させることで具体的には、耐震性や防火安全性を確保し、耐久性を向上させる、冷暖房費などのエネルギー節約のため、IT化など変化する建築機能の対応・向上のために行われる。 外壁の補修、建具や窓枠の取り換え、間取り変更、給排水設備更新、冷暖房喚起設備の更新などを行います。
リノベーション物件は、付加価値のついたデザイン物件で、資産運用として有効に活用できます。 ストック利用による初期投資の軽減と低金利効果もプラスされ、賃貸として利回り物件として転売したりすることにより利益を得ることもできます。
マンション
- 賃貸経営を始めるまで
- 幅広いネットワークと豊富な情報力により、お客様に満足していただける物件を素早く探し出し、ご紹介します。
1.土地診断
自分の土地の能力を見極めましょう。
まず、これからアパート・マンション建設を計画している土地の「立地調査」をすることをお勧めします。
「立地調査」では、以下のような注意ポイントがあります。
- ご自身の土地が、入居者予備軍からどのように見られているか？
- ご自身の土地は、一体どの様な入居者に好まれるのか？
- 賃貸アパート・マンション事業が成り立つ場所なのか？
- 人口動態・世帯数・法人・企業の動きはどうか？
この様な考えに立って、客観的に「用途制限」「環境適正」「市場性」「規模適正」「複合化の可能性」といった観点から、あなたの土地をどの様に活用するのが良いかを判断していきます。
2.外部環境調査
計画する建物の収益力を計算しましょう。
家賃設定に当たっては客観的な立場からご計画地周辺の賃貸物件の状況を以下の点から調査してください。
- どの様な構造の建物が多いですか？
- どの様な間取り・面積の物件が多いですか？
- 入居の状況はどうですか？
- 家賃設定はどうですか？
- 仲介・管理をしている不動産会社はどこですか？
これらの周辺家賃調査結果を参考にしながら、あなたの計画している建物の条件と比較して、
- 事情補正（異常値に対する補正）
- 時点補正（賃料水準の変化率に関する補正）
- 地域格差（地域評価による補正）
- 建物格差（設備・仕様などの個別要因による補正）
- 面積格差（専有面積による補正）
で補正を行い家賃設定をしていきます。
3.居住環境調査
入居者に人気の間取り、仕様を調べましょう。
簡単にいうと、満室経営の出来る賃料設定のポイントは入居者があなたの物件の価値を最大限に評価してもらえる金額を経験値からはじき出すことです。
入居者のニーズを的確に捉えましょう。
賃貸住宅を計画する際に一番オーナー様の関心が高いのがこの「間取り」です。
しかし、アパート・マンションに住むのはオーナー様ではないのですから、間取りを決めるに当たっては、オーナー様の主観によらず、市場調査などのデータから実際の入居者のニーズを捉えて、客観的に判断しなければいけません。
それでは、入居予定の客層にあった間取りを計画する方法ですが、
- 「立地調査」で行ったデータをもとに、どの様な入居者があなたの計画するアパート・マンションに入居するのかを判断する。
- ターゲットが見えてきたら、どの様な部屋数（2DKとか2LDKとか）にすれば長期にわたって安定した入居が確保できるかを検討する。
- 入居者データから検討された、最適な間取り・設備を選ぶ。
といった作業をしていきます。江坂リアルティのスタッフにお任せいただければ、この様な作業も専門的なノウハウで対応させていただきます。
4.建物環境調査
住み心地がよく人気の続く建物を調べましょう。
アパート・マンションに住む家族の大半は小さなお子様をお持ちの家族です。
したがってその様な小さなお子様の健やかな成長へも気を配れる物件が求められています。
例えば、赤ちゃんの夜泣き、お子様のやんちゃな足音も気になりにくい、高い遮音性。
小児喘息（ぜんそく）・アトピーの遠因となる内部結露に対する対策など・・。居住性に優れた建物をつくってあげること。
そうすれば入居者が長期間住んでくれる訳です。
具体的に入居者が求める「居住性」は下記のとおりです。
- 遮音性
- 集合住宅の入居者にとって、日常的に気なるのが上下階の騒音です。
- 高断熱
- 入居される方の光熱費負担が少なく、経済的な生活が提供できるか。
- 結露防止
- 建物の内部結露は、小児喘息・アトピーの遠因といわれています。
- 耐震性
- 大きな地震から入居者の生命と財産を守る耐震性が必要です。
- 耐火性
- アパートの他の入居者が出した火災でお互いに被害を受けない建物であるか。
いかがでしょうか？ 快適な居住空間を提供するための条件はご理解いただけましたでしょうか？
オーナーご自身が住む建物ではありませんが、入居者の立場で計画を行うことが大切だということがお分かりいただけたかと思います。
江坂リアルティでは、この様な検討のもとに入居者の皆さんが快適に生活できるマンションを提供しています。
